Lebailleur avait répondu à une demande de renouvellement notifiée au seuil des douze années du bail, par une demande de révision sur le fondement de l’article L.145-39 du Code de commerce.
Cour d'Appel de Paris, 16 Janvier 2019, n° 16/14143La loi Pinel, en son article 21, dispose que l'article 14 celui donc qui crée l’article L145-46-1 du code de commerce, de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même une affaire qu’a tranché la Cour d’appel de Paris, il était question du sens à donner aux termes suivants à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. »L’espèce qui nous intéresse concerne donc la vente de murs donnés à bail à un locataire commercial. La date de réalisation de la vente est intervenue à la date de la signature de l’acte authentique, soit le 10 décembre 2014. Les parties s’accordent sur ce bailleur et l’acquéreur des murs soutiennent que l’article L145-46-1 du code de commerce n’est applicable qu’aux ventes conclues à compter soit du 19 décembre 2014, soit du 18 décembre 2014. C’est ce que retient majoritairement la doctrine, la lecture même du texte de l'article 21 de la loi Pinel, il est manifeste que le législateur a effectué une distinction entre les dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de loi et l'article 14 relatif au droit de préemption applicable à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la cour d’appel de Paris relève qu'il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l'entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d'août, le troisième celui de septembre. En conséquence, le 6ème mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre l'a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3ème mois point II de l’article 21 et le 6ème mois point III de l’article 21 au sein du même article exprime deux intentions distinctes d'entrée en vigueur des dispositions l'article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi ».Si le législateur avait souhaité que l'entrée en vigueur différée de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du premier jour » du sixième mois suivant la promulgation. Or tel n'est pas le loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l'article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014, avant la date d'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société locataire est mal fondée à se prévaloir d'un droit de préemption qui n'existait pas lors de la vente et dont elle ne peut par conséquent solliciter le bénéfice, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande d'annulation de la elle ne peut davantage se prévaloir d'un droit de préemption pour voir déclarer la vente inopposable à son conséquence, la société locataire est déboutée de ses demandes de voir dire qu’elle sera substituée à la société acquéreuse en qualité d’acquéreur de l’immeuble.
SARL_____ _____, le _____ Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Objet : Information sur la vente du local commercial. Madame, Monsieur, Par acte en date du _____, nous avons conclu un bail commercial en vertu duquel vous exploitez le local situé _____ et désigné comme suit :. En application des dispositions de l'article L145-46-1 du Code de commerce, je
Code de commerceChronoLégi Article R145-1 - Code de commerce »Version à la date format JJ/MM/AAAAou duVersion en vigueur depuis le 27 mars 2007 Naviguer dans le sommaire du code Version en vigueur depuis le 27 mars 2007Le bailleur qui n'a pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans les conditions de l'article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. en haut de la page Bauxcommerciaux. Un statut dérogatoire, applicable aux baux commerciaux conclus par un commerçant pour les besoins de son activité, a été créé par la loi du 30 juin 1926 afin de conférer une plus grande protection du locataire commerçant. Les principes de la loi ont été repris par le Décret du 30 septembre 1953 qui a été codifié par le Code de Commerce dans les articles L. A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Lindemnité d’éviction couvre l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail commercial (art. L. 145-14, Code com.).Elle comprend une part principale qui est, par défaut, celle de la valeur du fonds de commerce en cas de perte de l’exploitation ou celle de la valeur pécuniaire du droit au bail si le transfert est possible.
International Un événement promotionnel de la chambre de commerce allemande est contesté au nom de la vertu et de la religion. Une querelle picrocholine. Ramdam et pétition en ligne voici le résultat de l'annonce d'une éventuelle Fête de la bière à Bouskoura au Maroc en octobre prochain. Bouskoura n'est pas habituée à cette notoriété soudaine, elle n'est ni Marrakech ni Tanger. Située à quelques dizaines de kilomètres de Casablanca, la ville a reçu des menaces et des noms d'oiseaux pour un événement dont elle n'est pas l'organisatrice. Des cris d'orfraie frottés de conservatisme se sont élevés lorsque la chambre allemande de commerce a annoncé un événement promotionnel, comme ses homologues le font dans de nombreux ? Organiser à Bouskoura une miniréplique des festivités bavaroises, cette fameuse Fête de la bière à Munich et ailleurs qui draine des millions de touristes dans ce Land allemand. Un chapiteau planté dans une forêt devait être installé afin de recevoir plusieurs centaines d'invités. L'Oktoberfest, la fête d'octobre », devait se dérouler sur invitation. Une fête aux allures d'arguments promotionnels pour vendre l'entreprise et la destination Allemagne » aux Marocains. Il s'agissait de renforcer les liens entre entreprises et clients, partenaires du jour et du futur. Loin d'une libation sans contrôle, la mise en vitrine des atouts nationaux, boissons et gastronomies alémaniques, art de vivre, commerce… La France le fait avec le fruit de ses 000 signatures contre la fête recueilliesCette réplique miniature de la Fête de la bière bavaroise qui réunit quelques millions d'adorateurs du houblon à Munich, la deuxième quinzaine de septembre avait déjà été envisagée il y a quelques années. Puis annulée. Cette fois-ci, malgré une discrétion évidente – une annonce sur la page Facebook de ladite chambre de commerce, quelques liens sur les réseaux, rien de plus –, les vigiles de la vertu et d'une lecture inadéquate du Coran ont lancé une pétition en ligne exigeant l'annulation du raout. Plus de 20 000 signatures ont été recueillies. Si les médias algériens se délectent à dépeindre l'ennemi marocain les relations diplomatiques sont rompues, les frontières sont fermées en soûlards blasphémateurs, tout cela relève du théâtre et de la tartufferie. On a joué sur les termes pour ternir la manifestation l'Oktoberfest s'est muée en Fête de la bière », le marketing de la marque Allemagne » en une orgie alcoolisée. Facile après d'étiqueter haram » – contraire à l'islam – l'initiative de la chambre de commerce. L'alcool n'est pas interdit, l'ivresse LIRE AUSSILe temps des brasseursDans une région où la consommation de bières est très importante, cette flambée vertueuse prête à sourire. Pour l'heure, rien n'a été décidé. Un reformatage de l'événement est à l'étude. Je m'abonne Tous les contenus du Point en illimité Vous lisez actuellement Maroc la Fête de la bière prend l’eau 33 Commentaires Commenter Vous ne pouvez plus réagir aux articles suite à la soumission de contributions ne répondant pas à la charte de modération du Point. Vous ne pouvez plus réagir aux articles suite à la soumission de contributions ne répondant pas à la charte de modération du Point.
ETL’ARTICLE L. 145-46-1 DU CODE DE COMMERCE (le droit de préférence du locataire à bail commercial) Par Philippe VIUDÈS Docteur en droit Juriste-Consultant au CRIDON Sud-Ouest Et Franck ROUSSEL Docteur en droit Juriste-Coordinateur au CRIDON Sud-Ouest. 9 SOMMAIRE ANALYTIQUE (Les chiffres renvoient aux numéros de pages) INTRODUCTION : QU’ES T-CE QUE
Les statuts déterminent les décisions qui doivent être prises collectivement par les associés dans les formes et conditions qu'ils prévoient. Toutefois, les attributions dévolues aux assemblées générales extraordinaires et ordinaires des sociétés anonymes, en matière d'augmentation, d'amortissement ou de réduction de capital, de fusion, de scission, de dissolution, de transformation en une société d'une autre forme, de nomination de commissaires aux comptes, de comptes annuels et de bénéfices sont, dans les conditions prévues par les statuts, exercées collectivement par les associés. Dans les sociétés ne comprenant qu'un seul associé, le rapport de gestion, les comptes annuels et le cas échéant les comptes consolidés sont arrêtés par le président. L'associé unique approuve les comptes, après rapport du commissaire aux comptes s'il en existe un, dans le délai de six mois à compter de la clôture de l' unique ne peut déléguer ses pouvoirs. Ses décisions sont répertoriées dans un registre. Lorsque l'associé unique, personne physique, assume personnellement la présidence de la société, le dépôt, dans le même délai, au registre du commerce et des sociétés de l'inventaire et des comptes annuels dûment signés vaut approbation des comptes sans que l'associé unique ait à porter au registre prévu à la phrase précédente le récépissé délivré par le greffe du tribunal de commerce. Les décisions prises en violation des dispositions du présent article peuvent être annulées à la demande de tout intéressé.
Linflation de l’indice INSEE du coût de la construction ces dernières années a remis au goût du jour un article du Code de commerce inusité depuis quelques années, savoir l’article L. 145-39, qui prévoit une méthode dite de révision judiciaire du loyer, en cas d’évolution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement (i.e
Ordre public et dispositions supplétives dans les baux commerciaux Le statut des baux commerciaux a été institué par un décret du 30 septembre 1953 avant d’être codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La plupart des dispositions du statut des baux commerciaux sont purement supplétives c’est-à-dire que les parties peuvent décider d’y déroger et de prévoir autre chose dans le bail. Toutefois, certaines dispositions du statut sont dites d’ordre public, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent impérativement, sans que le bailleur et le locataire ne puissent prévoir le contraire. Pour l’essentiel, ces dispositions impératives sont délimitées par les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du Code de commerce toute clause contraire à ce qui est prévu dans ces articles est ainsi, selon ces textes, réputée non écrite ». Sanction d’une clause réputée non écrite Une clause réputée non écrite » est considérée comme une clause sans existence et sans valeur de ce fait, la prescription de l’article L. 145-60 du Code de commerce des actions fondées sur le statut des baux commerciaux ne s’applique pas et il est possible de demander au juge, à tout moment, au cours du bail initial comme lors de ses renouvellements, de constater l’illicéité de la clause, même par voie d’action. Le Juge fera donc comme si la clause litigieuse n’existait pas. Ordre public applicable en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux On rappellera que le statut des baux commerciaux s’applique de manière impérative dès lors qu’un certain nombre de conditions sont réunies notamment lorsque le preneur exerce une activité de nature commerciale ou artisanale et qu’il est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. Toutefois, les parties à un contrat qui ne concernerait pas un local commercial par exemple, portant sur un terrain nu peuvent décider de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux afin par exemple, de jouir de la protection relative à la durée de 9 ans minimum, ou d’assurer un droit de renouvellement au preneur. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation rappelle de manière constante que le choix des parties de soumettre leur convention au statut des baux commerciaux leur interdit par la suite de déroger aux dispositions d’ordre public de ce statut Cass, AP, 17 mai 2002, 00-11664. Il est donc essentiel dans ce cas de figure de bien identifier préalablement quelles sont ces dispositions impératives. On va le voir tout de suite. Liste des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux Quelles sont ces règles d’ordre public auxquelles le bailleur et le locataire ne peuvent déroger dans le bail commercial ? Les principales sont La durée du bail qui ne peut être inférieure à 9 ans C. com. art. L. 145-4. Les clauses prévoyant une durée ferme du bail ou portant renonciation du preneur au congé triennal sont ainsi interdites C. com. a L. 145-4 sauf en ce qui concerne les baux d’une durée supérieure à 9 ans, les baux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents locaux ayant fait l’objet d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et dont il est impossible de changer la destination sans engager des travaux importants, les baux d’entrepôts logistiques indépendants. Le plafonnement de la hausse des loyers réviséset l’étalement de la hausse à hauteur de 10 % par an C. com. art. L. 145-38 et L. 145-39 ces règles, instituées par le dispositif Pinel, sont censées prémunir le locataire contre une hausse soudaine et trop importante du loyer. L’obligation de faire un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortiesoit de manière contradictoire entre les parties, soit par exploit d’huissier à frais partagés par moitié entre les parties C. com. art. L. 145-40-1. À défaut, le bailleur ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle les locaux ont été remis au preneur en bon état. En complément, certaines dispositions, non expressément visées comme d’ordre public par les textes, y sont pourtant assimilées par la Cour de cassation, telles que La faculté de délivrer congé par lettre recommandée ARC. com. art. L. 145-9. La cession de plein droit du bail, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, en cas de scissions et de Transmissions Universelles de Patrimoines C. com. art. L. 145-16. La limitation de la garantie solidaire du preneur vis-à-vis du bailleur à 3 ans à compter de la cession du bail et l’obligation pour le bailleur d’informer le cédant dans le mois de la date d’exigibilité, d’un éventuel défaut de paiement du cessionnaire C. com. art. L. 145-16-1 et L. 145-16-2. Dans le cadre de la révision du loyer ou sa fixation en cas de renouvellement du bail, C. com. art. L. 145-34, la disparition de l’indice du coût de la construction ICCau profit de l’indice de loyers commerciaux ILC ou de l’indice des loyers des activités tertiaires ILAT selon la destination des locaux. La création d’un droit de préférenceau profit du locataire C. com. art. L. 145-46-1 en cas de vente des murs, sauf exceptions légales. Sur tous les autres sujets, le bail commercial pourra prévoir des clauses spécifiques et déroger à ce qui est prévu dans le Code de commerce, en fonction de la volonté des parties. C’est la raison pour laquelle il est possible de rédiger un bail dit probailleur » c’est-à-dire mettant l’accent sur les prérogatives du propriétaire des lieux, ou à contrario, un bail qualitifé de prolocataire », dont l’équilibre va pencher davantage en faveur du preneur. Si toutes les dispositions du Code de commerce étaient impératives, il serait en effet impossible de tenter d’avantager une partie plutôt qu’une autre. C’est pourquoi il est vivement conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé au moment de la rédaction du bail, qui pourra préserver les intérêts de son client en anticipant la conséquence légale de chaque stipulation, clause par clause, au regard des textes et de la jurisprudence. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos autres articles Bail commercial . 128 626 198 528 481 323 111 21

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